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南山 蛇口网谷

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[cp]一般而言，进入四季度办公市场将进入淡季，但在今年的11月深圳写字楼二级租赁市场热度逆势回升，企业扩租、换租需求上升，市场活跃度明显提升，市场韧性得到巩固。

数据来源：瑞信行研究中心

从成交面积来看， 11月二级租赁市场共计成交56600.64㎡，环比（10月42849.7 ㎡）上涨32%；

从成交价格来看，11月二级租赁市场租金均价约152.9元/㎡，环比（10月145元/㎡）小幅上涨5.4%。

从成交区域来看，监控到南山区多个项目有大面积成交，一方面近期区域内的开发商为了吸引优质客户，在商务条件的博弈过程中有更大的弹性空间，另一方面片区优质的营商环境成为其热度不减，持续吸引企业进驻的关键。

但仅站在数据层面俯视市场表现无法真正了解市场的需求和痛点，更多的市场情绪需要通过零距离的接触才能被听见。一方面是整体租赁市场表现较为活跃 ，而另一方面我们也了解到不少核心地段的物业正面临楼宇空置率提升和租金下行的双重压力。

从网络媒体层面来看，近期一则“到2025年，深圳写字楼空置率可能超过45%”的预测消息不胫而走，虽然缺乏严密分析论证的消息无法给予市场真实有效的帮助，但仍旧反映出了部分群体对于市场的担忧。

由于早期写字楼市场发展仍处在较为初级的阶段，部分处于城市核心地段的“高龄”物业曾经为实现当期回笼资金而选择将项目整体进行散售或部分散售，其中选择部分散售的楼宇由于无法控制小业主的经营行为，而导致持有部分的物业经营价值受到了价值贬损，比如小业主或包租客在营销上无法与业主方形成协同效应，同一栋楼宇会出现不同的价格体系，从而业主方与小业主间存在“打价格战”的情况。

另一方面不少城市核心地段的“新秀”物业同样面临着较大的经营压力。该类物业多为地段好、定位高、品质优的项目，既然在产品力上能代言市场较高水准，自然在产品定价上也需成为市场标杆。但自疫情影响以来，多数企业在成本控制层面愈发精细化，对于资金的敏感性大幅提升，甚至需要削减办公成本以保障企业的有效运转，因此在与意向企业客户在商务条件的博弈过程中，业主方不得不做更多的妥协和退让，无法兑现预期的经营收益。

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【仲量联行：中环甲级写字楼租赁交投料逐步回升】仲量联行发布报告指，今年上半年中环甲级写字楼租赁市场见改善，表现为各主要商业区最佳，反映租客活动的租赁交投量见上升。相信中环甲级写字楼租赁市场将会持续改善，租金于未来12个月内可望见底，租赁需求于迈向2023年时将持续增强。#香港楼市#

资料显示，截至6月底，中环甲级写字楼租赁交投量于第二季录得按季39.4%及按年69.1%的增长，空置率由4月底录得的7.5%下降至6月底的7.4%。展望市场前景，仲量联行业主代理部主管严威程表示，沙中线过海段(红磡至金钟段)或有望于2022年通车，预期随著中环交通网络更完善，以及金融、银行业继续在中环扩充，将带动中环甲级写字楼租赁市场于未来数年逐步改善。

牛逼！深圳租赁市场下半场，就靠这两大产业撑着了

一直被吐槽空置严重的深圳写字楼租赁市场，终于迎来好消息，原本大家都以为会受疫情影响，市场行情只会恶化，但事实恰恰相反，这一次是逆势逐步复苏！

从去年到2021上半年，深圳写字楼租赁市场以来逐步复苏的态势，空置率微升，租金小幅下行。2021年上半年深圳甲级办公楼的净吸纳量约47万㎡，达到2020年全年水平的72%，深圳的写字楼租赁市场已悄然复苏，而且远超我们的预期。

从很多项目的成交来看，深圳写字楼租赁市场呈现全面开花势头，如前海人寿、华润置地、博今国际、深铁置业大厦、新浩e都、汉国中心、前海嘉里、安鸿基天曜、弘毅大厦、天安云谷等优质项目，上半年都取得了超过1万㎡甚至2万㎡以上的成交业绩。

其实自从开年以来，科技企业、金融企业在市场上活跃度较高，深圳成交面积较大的行业客户主要来自科技类企业及金融业，重点成交项目位于前海、福田中心区。广电金融中心、前海嘉里中心连续2个季度录得大宗租赁，上半年深圳的大宗租赁客户主要为内资企业。

不止是大宗交易，我们发现深圳写字楼上半年里，租赁成交的企业主力客群大多都是科技企业、金融企业。而在二季度数据报告中也显示，深圳写字楼市场持续复苏趋势，科技、金融两大核心产业支撑租赁市场需求。

所以，各写字楼业主和商办同仁要擦亮双眼，今年市场下半场的主要客群都是科技、金融两大产业撑着了。这两大产业租户主要关注的商圈有前海、福田中心区、科技园、后海等，不难猜测下半年以上区域租赁市场会活跃些。

但值得注意的是，下半年预计会有超过50万㎡新增供应入市，主要分布在南山和罗湖区，新增供应仍将维持深圳市场空置率处于高位。未来三年内，深圳市场仍将有数百万平方米新增供应入市。得益于深圳的科技企业蓬勃发展，前海、科技园、后海将是深圳市场持续活跃的板块，预计下半年深圳写字楼市场在供大于求的形势下仍将呈现板块分化的局面。

最近小编想的是，对于深圳写字楼业主或商办同仁而言，一方面可利用板块等优势，抓住以上两大主力客群，有机会实现去化和优化租户结构，但要更注重精细化运营和企业服务，虽然有板块优势但新增供应压力不减。当商办市场进入以资产管理运营为核心的全新时代时，对资产运营进行系统性的优化，才能实现收益与资产价值的双重提升。

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