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章哥，我目前手里四套房，每套都不大，为了规避将来的房产税，准备出售一套或两套，然后再用儿子或老人名字买一套房子。我的问题：1、海淀航天桥的两居室（1996年的老公房）和昌平翡翠公园的洋房（2018年的新商品房）应该出售哪套？一套在三环地理位置好，但是小区太老，管理一般；一套新房，万科物业，但是位置偏，五环外了，所以始终盘算不好应该卖哪套。

2、房子出售后，加上手里的现金大概一千万出头，想用儿子资格或老人资格买套房子，儿子目前在国外读书，毕业前(三五年内）不打算回国。买房的想法是既能自住兼顾保值增值，目前看了顺畅林溪和香江别墅，觉得适合退休后养老，保值增值性低。如果买既能自住又兼顾学区性质的房子(希望在海淀或西城)，这个价位可选择的有限。希望章哥指教。

3、另外，我这种情况，儿子二十多，自己还有几年退休了，手里预算有限(一千万左右)，再买房时，您有什么建议呢？

回答：

1.  房产税，真等实施还早着呢，这会儿就准备意义不大。

2.  这问题都不太好回答。学区房的老公房和北七家别墅区的洋房，应该卖哪个？房子是用来住的，哪个不住卖哪个吧。

一般建议是在用不上学位的情况下没必要再保留学区房，租金低升值也不算高，还有政策风险。可郊区的租金一般也不高，像航天桥的老公房估计在900多，而翡翠公园估计也得800多起。

从保值升值讲，如果没有政策的打压，那航天桥的大概率还是跟随大盘，但2023年之后说不太好，或许因为京籍孩子减少而受点儿影响。翡翠公园更说不太好，周边的在这十多年都相对一般，输于大盘的比较多。只能说希望翡翠公园能破例吧，尽量别受板块和别墅的影响。

或者这么说吧，如果是我，那不留着翡翠公园了。比较北七家的规划太大，远景很好，但不知道什么时候能实现。从现在来看，或许比市区学区房的收益还低。

3. 香江别墅和顺驰林溪，这就是纯自住用房了。既然知道别墅增值慢，那就看自己的选择了。就是这种特性，居住条件好，但投资性较弱。

像顺驰林溪，我有朋友住在这里，买的还是二手房，已经相对好多了。但这房价是坚持不懈的跑输大盘啊，一年又一年。当年他380万买的400平，还送2/300平的花园，住的确实很舒服。那会儿这笔钱能在望京能买两套大三居，现在也就换一套吧。

所以是否买别墅考虑好了，确定就是为了自住再买。

4. 用不着学位就别非得买学区房了，不划算。当然预算高可以，2000万以上就肯定能买到各项兼顾的。否则只能买到普通学区房，居住的性价比较低，升值也并不高。这政策也一年年的进行打压，没必要冒这种险。

或者海淀看北五环外吧，清河西二旗等地，或者海淀田村，都没什么学区溢价。两边都不少品质好的小区，升值也好，尤其是北边的，远超学区房。橡树湾、上林溪、莱圳家园、新硅谷等等，找当地中介看吧。

5.  总之这都看自己吧，自住用房，还是凭个人喜好决定。仅供参考。

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