大家好,小宜来为大家讲解下。后沙峪二手房出售（后沙峪二手房链家网这个很多人还不知道,现在让我们一起来看看吧！
章哥，请教：父母养老买房，预算600~700万，想要环境好点的次新小区南北板楼三居，改善一下。带父母看了南邵地区的金科和长滩，还有后沙峪地区香花和江山赋。但我们在广渠门居住，离我们稍远。请问您南邵地区和顺义后沙峪等地区怎么选择呢？感谢！
回答：
1、 我只能从投资角度分析，你们这是买养老房，自住为主，那凭个人感受选择就行，别人的意见不重要的。在我看的话是除了香花畦，其他的三个都可以，保值没问题。
2、 郊区高端住宅，跑输大盘的比较多。香花畦就属于这种。这里开盘也早， 2005年这儿边地均价7000，远超当年的北京平均价，当时广渠门二手房也不过是这个价格，富力城二期才8900。
后来到了2011-12年，这里跟江山赋一个价，都是18000上下。那看看今天的价格，两个挨着的小区差了1万块。江山赋是跟上了大盘，那香花畦是跑输了不少。这种趋势不好转变，除非是以后到这儿买房的都喜欢大户型了，那或许还能翻盘，但可能性不大，也未必等得起。
3、 南邵的项目不多，依托着产业区都挺好，我以前以为升值肯定不好呢，所以都没注意。直到前些日子才算了算涨幅，也都跟上了大盘涨幅，挺不容易。相对来讲我觉得融创的更好一些，户型也更多。而且边上就是公园，环境比后沙峪应该更适合老人。仅供参考。
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我们山东人，儿子入职了北京的国企，落户朝阳区，但工资不高，税后7000左右。儿子没提买房的事情，但我们想还是给他提早准备，要不然担心北京房价再上涨，而且我们就算是再过几年也不会拿出更多的钱。现在是卖掉一套老房加上积蓄能有130万左右，月供预计能支撑1万最多。不求多大的房子，能在地铁沿线就行，最好是小两居，房龄新一些，能带学区就最好了。
回答：
1.我能理解做父母的心情，但以这个预算，期望值高点儿了，还是先别着急，放平心态吧。
2.130万，至少留出10万的税费备用金，还剩120万。1万的月供，刚落户估计没有公积金，那就得用商贷，180万左右吧。那也就是说，最多能买300左右的，二手房还不太容易做到。以这个价格就别考虑学区房了，基本都400左右起，还都是很小或很老的，居住体验都不好。小两居怎么也得70平，4万左右的单价，这在近郊都比较难，尤其房龄相对新的，不容易。
3.要不还是适当降低些要求吧，地铁沿线近郊的一居室不难做到，房龄都不老。这样的话在东部看通州，东北看顺义后沙峪，相对选择多一些。市区的就算了，不好买到合适的。或者可以看看朝阳的东边草房地铁站，有几个保障房小区，一般能买一居，两居基本都是改的了。保值都还不错，不落后，而且学区也不错，没有溢价。就是有可能有综合地价款，这得让当地中介算清楚。
仅供参考。
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现在朝阳有一套小两居，想再买一套大点的，新点的，现首付只有120左右，请问顺义水色时光小区210左右的（大两居/三居）和新港家园的（250左右的两居）房子哪个现在更保值？还是过两年再入手？
回答：
1.新港家园，顺义有这个小区吗？我还真不知道，对顺义不太熟。是不是馨港庄园啊？李桥六环外的那个，是不是啊？250万买两居差不多吧。这还是确定好名字吧，好歹也是200多万，王奶奶和汪奶奶差的不是一点儿呢。
2.这都是自住为主吧，郊区板块要想保值好，一般首先看地铁，然后看板块配套，之后是产业规模，再次之是房龄和品质。
这些不通地铁的板块一般都不是保值太好的，所以就是自住为主。尤其如果是馨港庄园，我印象中不仅在六环外没地铁，还被铁道和高速四面包围，这就是典型的孤岛了，连配套都不好引入，追求保值比较难。前些年馨港庄园的价格是比后沙峪贵的，这里卖8000的时候后沙峪双裕花园才6000多不到7000。当时都没地铁，馨港庄园显得还方便些。现在双裕花园怎么也4万左右，馨港庄园不到3万吧？水色时光也差不多，看价格就能知道是否落后了。210万能买三居，那每平米也就2万左右吧？北京近十年来房价涨了3倍，这里当年不会才7000块钱吧？
3.所以这就买来自住吧，其他的期望值别太高，大概率还是会略有落后的。当然也可以赌一下地铁，这就看周期了。如果通地铁时房龄太老了也不太合适，郊区的老房都排序靠后，也不好出手。是否过两年就看自己的需求了，房子是用来住的，有需求就买。还有一点，既然现在名下有房，那就是二套资格，120万最多买200万之内的，贷款率不超过40%，那怎么买这两套房啊？
仅供参考。
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在北京买总价400万的房子，想要在婚前用掉首套贷款的资格，5年后考虑换房，目前居家办公，所以买北京哪个区域的房子都不影响工作。想问一下有没有推荐的板块和小区呢，一居或两居都可以，二手房或者新房都可以，不要跑输大盘，5年后换房的时候好出手一些，或者不至于会亏很多钱。
这个房子买了我自己会先住几年，所以也考虑一下自住的品质，特别差还是不能接受。能不能麻烦您给推荐一下北京的板块或者小区呀，不求能投资赚钱，至少别亏多就好。
回答：
1. 呵呵，真要是只求“别亏多就好”，那就不会是全北京的选房子了，必定有自己熟悉的地方。品质+保值+流动性，还满北京看房的，其实想的都是“别少赚才行”，否则都犯不上折腾。这没什么藏着掖着的，谁都这么想，大家都一样，理解。
2. 5年后换房就别买新房了。400万买不到市区品质高的，那就没必要到郊区做慈善了，何必现在就准备好在性价比最高的时候卖房呢？
北边的回龙观天通苑，肯定是跟随大盘不落后，但也没什么超出的可能。如果觉得品质一般就再北边看南邵，风险不大就是远了点儿，有可能发展更好。东边就在常营，朝青四惠等地未必能买到合适的。再远点儿是顺义后沙峪，也能买到不错的，同样不落后，指望着超出不容易。南边的旧宫、西红门都可以，还有西南的房山长阳。总之都是五环外才能买到品质不错的，用距离来交换。
小区还是先定了方向和板块再说吧，这范围太大，上来就说小区没什么意义。仅供参考。
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看见您写的九鼎轩李*发，就知道您不是一般的资深了。我年轻时曾经在炎黄艺术馆的九鼎轩工作过半年，后来觉得“五证不全”等问题胆小了不敢忽悠客户就离开了。东坝常营包括酒仙桥这一代的问题我就不再啰嗦了，这个思路里我就自己选择了。还有另一个思路就是后沙峪一带，也是二手房，能选到大一点的带花园的（比如双裕花园）和相邻小区（如江山赋）的二居室。这个板块您觉得未来的界面会好吗？虽然不惦记升值，但也别砸手里。如家庭有个变化啥的能跟上大盘至少还有余地。
回答：
1、呵呵，九鼎轩，还有利达行的邓智*和童*呢，更能忽悠，当年都是港台风云人物，俱往矣。
2、后沙峪，我觉得还行，能买江山赋就尽量吧，在后沙峪算是保值很不错的了，只要品质不下降就肯定不落后大盘。
但后沙峪有点儿特殊，两极分化的更明显一些，甚至比望京明显。像江山赋这样的保值就好，说明吸引到的有钱人多，至少是舍得掏钱的新贵。中粮祥云的也是这种情况，保值不落后，只是行情期间的传导排序在市区之后。
老小区大多普通，谈不上好，毕竟到郊区的都首选房龄新品质高的。所以也就是地铁附近的那几个还行，中间的老小区不太受追捧，各项不占优。
3、双裕花园和万科城花这种的就是自住为主了，老了，不太可能还受追捧。感兴趣的多数都是岁数大的，但这部分人群不是楼市购房主力，所以谈不上支撑大。在这种板块还是以房龄新品质高的为主吧。
仅供参考。
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章哥您好，首先我的首付预算在100-110万，超过这个就没法接受了，我现在刚需上车想尽量考虑买一个紧凑两居，这样会住的久一点，这样置换时间压力稍微小一点，不知道这个思路对不对？
我现在也考虑通州梨园附近的房子，我看那面60平的两居我能勉强够到，但是位置应该是不怎么好了，考虑那面主要还是最近看网上说通州房票比较难得，不要轻易浪费，加上他们对通州都有些许多期许，不知道是不是在盲目跟风，另外的在后沙峪这面这个预算能买到96年稍微宽敞一点的两居室，离地铁1.8km，因为对后沙峪这面会稍微熟悉一点所以内心比较倾向这面，这个不知道如何选？
还有就是我的这个预算目前也有在看古城，昌平，沙河，丰台卢沟桥，海淀北部郊区这些板块，海淀北部同泽园这个交通不便但是是海淀产权，古城基本只有50平的老破小能行，沙河80平的无电梯顶层两居，卢沟桥50平老房子，因为章哥您经验丰富，这些板块您建议优先考虑哪个？
最后还有就是刚需上车我是不是没资格考虑工作附近了？我在西二旗那面上班。致此，希望章哥百忙之中抽空替我们这些年轻后备解惑，万分感谢！
回答：
1、 能够上就够，这没什么对不对的。但面积和置换时的压力无关，只和是否保值有关。如果片面追求面积，那或许将来置换的压力会更大，这种教训太多太多了。
2、 通州，没什么意义。市政府在台基厂70年了，长安街的房价和他们没什么关系。这要靠搬个政府就能让房价升值，那全中国就没那么多鬼城了。我参与过N多个新城规划，大部分都有政府搬迁，都是短期兴旺之后的暴涨暴跌，成功的没几个。政府限购，真的不是耽误大家发财，就是怕承受力弱的跳楼。
再说了，房住不炒是中央的精神，北京市政府不可能与其对抗。如果放纵家门口的房价大涨，那这能算政绩吗？如果连眼皮子底下的房价都管不了，那领导们估计该下课了。所以通州的房价会更稳定，不可能出现什么暴涨，至少领导们会努力做到这点，没必要去挑战人家的权威。看看雄安就知道了，大环境不好控制，一小块区域没什么难的。
3、 这我不知道你说的是后沙峪哪个小区，这里苦乐不均，都得具体分析。
4、 同泽园，经适房，看看这地块，三面环水围着仨保障房小区。但分是好地段也不可能拿来盖保障房啊，都留着卖钱呢。其他的我也不知道说的是哪儿，没什么可建议的，再经验丰富我也猜不着。
5、 西二旗，一居或开间有可能。但这非得要两居，没可能。建议降低些要求吧，在资金不是很充裕的情况下，居住和投资是相冲突的。所以尽量选择成熟板块吧，哪怕面积小点儿，但在将来置换的时候不吃亏。仅供参考。
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章哥好，我和我老公最近在为买房的事情而发愁，我们就是普通的上班族，工资也一般，买房就成为了一件大事，因为之前外地有过贷款，现在买属于二套贷款，首付最多能210万、220万的样子，总价应该是能到340万、350万吧。我们五一期间看了顺义后沙峪清岚花园、吉祥雅筑及顺义市区的房子，然后也看了朝管庄西里，管庄西里的房子看起来太老了，有的线还在房子外面。
我在柳芳地铁站附近上班，我老公在奥林匹克公园附近，俩小孩俩老人，大宝明年9月上小学，主要诉求就是二手房，希望能跟上大盘（希望自己没多想），尽量离地铁近点方便上班（2km内最好，可以骑车去地铁），通勤一个半小时内都可以，有一般的学校就行。希望章哥能给点建议，可以考虑哪些板块，我感觉我自己现在有点乱，预算少，想要得可能太多了，太犹豫。
回答：
1、 二套资格，这首付里是否包含了税费啊？如果没包括的话还差不多，要含税费的话不一定能买到340万的。契税+中介费什么的要预留出十多万，然后贷款还有评估值，所以一般300万左右就差不多了。这让中介根据具体房源算账吧，留出余地。
2、 这我也不好建议什么。我一般只能从投资角度分析，而这是典型的自住用房，再加上通勤我就更说不好了。现在都很少出门，对交通情况很不了解。所以其他的板块还是自己先选吧，然后问我保值性什么的倒行。
3、 不太建议清岚花园一类的，本来就是郊区板块，苦乐不均，品质高的保值性才好。而这种回迁房多数都品质一般，最好成绩就是跟上板块大盘。清岚花园可以算跟上了，但比较勉强。所以这就是自住用房，其他的一般。
吉祥雅筑是限价房，质量也一般，至少是略低于商品房。这里我印象中刚交房就有一些房子出现裂缝，还不算少，后来怎么解决的我忘了。所以价格偏低也是有原因的，品质稍弱。
4、 管庄的房子从保值讲倒没什么，相对较强，尤其是还能对口80中管庄，挺不错的学校，成绩放到全北京都说的过去。但朝阳没什么学区房概念，所以也没有溢价，就是正常值。
从保值讲这里就是跟随北京大盘，老房都差不多，相当于快报废的破车，废铁价贬无可贬，值钱的就是北京车牌子。老房也一样，走不出独立行情，地段不错的情况下也就是跟随大盘涨跌而已。
5、 所以如果是我建议，那要能买在管庄西里的话就凑合一下，确保过几年置换的时候不吃亏。肯定是居住条件一般，但在资金不是很充足的情况下，相互取舍吧，为了将来住好房子忍几年。仅供参考。
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因为是首套房，想买个300万以里的房，首付只能承受100万左右纯投资不住，租出去，可以选择哪里？请章哥给个建议
回答：
1. 先明确一点，100万首付在北京买不到纯投资房，只能是自己认为的投资房。
2. 即便是首套资格，100万买新房最多也就是285万。这种总价只可能买在郊区，还得是比较偏远配套不全的。那这种地段的租金高不了，肯定落后于市区。而且新房出租，用不了两三年这装修就损耗的差不多了，未必划算。
再者，郊区新区的升值不好预测，或许会快速发展超过大盘，就和望京新北苑似的。但也有可能是长期站岗，十多年落后于平均值的不新鲜，北京五环外这种板块很多，置换的时候多少都吃点儿亏。
3. 二手房的话能买到的总价就少多了，税费高，贷款率也低。小户型又不太高做到高评，所以一般也就买200万多点儿的。这总价在市区能买到老破小就不错，还未必好贷款。这种房做到保值好说，租金也相对高，但流动性弱。郊区的话房子会新，面积大些，买在地铁沿线也能做到保值，只是租金略低。
4. 所以建议别期望值太高，先考虑好买新房还是二手房。新房我没建议，基本都是自住用房，凭个人喜好选择就行。二手房的话建议看房山地铁沿线，顺义后沙峪，大兴天宫院等地，应该能买到200多万的商品房。保值能基本无风险，升值的话有可能略超大盘，一般租金稍低一点，也不多。
仅供参考。
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本人是单位集体户口，户口在丰台，工作地点在望京，现在是单位分配了公租房在马泉营。本人今年刚结婚，明年准备要孩子，首付能凑一百万，有必要现在就买房吗？因为考虑要孩子以后上学问题，所以想咨询一下您。谢谢
回答：
1. 有没有必要买房，这我不好有建议。房子是用来住的，有需求就买呗，看自己了。
2. 孩子上学还得七八年呢，现在考虑这些早了点儿。而且以100万首付来说，在北京不好买到学区房，低于300万的极少。而且面积还都很小，就是占坑儿房，不适合家庭居住。一般不建议长期持有，风险大。
常规建议是如果孩子上学晚，那提前两三年准备都不晚。主要是因为教改每年进行，谁也说不好太长时间的。另外就是尽量错过高峰期再买，京籍出生人口下降很多，大概率会影响2023年之后的学区房价格。
3. 另外这100万中包括了税费没有？如果包含的话那首付还剩90万，二手房的话买200万出头就差不多了。新房能买的多些，但这个总价也只能买到自住型的，保值上不好说，一般都略低一些。
再一点，如果买了房，公租房还能继续住吗？这预算不太好买到望京周边的，自住的话比较远，换租也未必划算，考虑好。
4. 买不买的看自己的判断吧。如果买的话看看通州或后沙峪，以地铁沿线为主，相对能买到保值好的。仅供参考。
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章哥，我们夫妻俩个在京读的博士，刚需，首套房，买房后会离京几年，暂时先出租，未来回京后尽可能自住，因为换房代价太高。首付预算160左右，最高不超过180。希望房子在北边或西边，尽量接近市区。要求周边交通便利，生活方便，容易出租。目前比较满意的区域是丰台，因为这里房价低，可以买到一个大于60平米，甚至努努力可以在75平米左右的房子。但房子普遍比较老，1990年左右。
比较满意的小区：
1、丰台七里庄：东大街东里、望园东里、望园西里、泥洼路5号院
2、丰台六里桥：六里桥（7—10）号院
3、六里桥东：太平桥西里，太平桥中里小区
有点纠结的是选便宜一点丰台房，还是海淀区小一点或者海淀远一点的房子。不知道自己现在选择丰台是不是对的。希望您可以给点分析和建议，谢谢。
补充：现在我在做博士后，有购房和落户指标，我家先生准备出国做博后，我这边买完房，落好户，就准备去国外陪他。有了一些成果后，我们就会回京就业，大概率是一些科研院所，很多科研单位可以解决孩子入学问题，所以我们不考虑学区问题，尽量多考虑居住的舒适度。年轻科研人员一般四十岁之前收入不高，买房也是家里两边老人尽全力支持的结果。所以这次买房的机会难得啊。没有什么经验，希望少踩一些坑。
回答：
1. 这还是先明确预算吧，光说首付了，贷款能支撑多少？就算是贷满吧，买400多不到500万的房。
2. 海淀丰台，这太笼统，没意义。都是大区，哪个区都有好板块和普通的，没有统一方案。
确定不考虑学区就在丰台，价格低。如果到时候需要海淀户籍就买学区溢价低的，比如田村和北五环外，大多数没什么溢价，老小区有点儿，商品房多数没有，有也不高。
3. 能买在望园东里就尽量，选东区板楼，质量和保值都挺好。这预算用足额度的话应该能买到两居，多数能做到南北，有的还可以算通透，很不错。丰台建委当的开发商，质量很好，当年的北京市样板工程。
其他的没什么太大区别，都是老公房小区，保值性差不多，肯定是跟随板块大盘涨跌。优势是租金会略高，劣势是和望园东里相比房龄长了，将来出手的时候有可能因为贷款受限而挂牌期长。
4. 海淀远一点儿得看哪儿。不过以这预算的话，不太好买到合适的，基本都是偏远板块了。虽然从理论上说有可能因为教育资源均衡而得到利好，但实际上非常难，有赌的成分，不建议。在没有学区加持的情况下，未必赶得上丰台的成熟板块稳妥。
5. 再一个建议，如果更注重升值收益，那可以买在近郊地铁沿线的新区。比如昌平南邵，房山长阳，大兴五环内外，顺义后沙峪等等，这些都是理论是有风险但实际没有的，或许收益会高过市区，至少是不弱。劣势就是租金有可能略低，怎么都是取舍。
6. 总之，但从投资讲，最好是首选海淀五环外，比如西二旗清河等地，这些年的升值高，租金也正常，没什么学区溢价。只是近期涨的多了，我也不知道具体行情，看是否买到了。然后注重确定稳妥就买望园，稍冒风险就买近郊新区。
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我目前住在北京，有北京购房资格。想纯投资，总预算300万左右，您建议哪个区块上升空间大呢？燕郊合适吗？
回答：
1. 既然有北京购房资格干嘛还惦记燕郊啊？这相当于努力教育孩子18年，好容易高考分数不错，上一本没问题。但非得觉得进去了或许也是受罪，干脆还是读个专科吧，没准儿也能逆袭成清华北大呢，轻轻松松的毕业就拿高薪。但这大概率不太合适，或许反倒耽误了孩子，脚踏实地图个稳妥未必收益少，至少是相对稳定。
2. 300万纯投资，这预算在北京买到房没问题，也能跟上大盘，但期望值别太高，不太现实。这就别惦记着上升空间大了，北京有钱人太多，不会把总价低还升值高的房子给别人留着。
相对看看朝阳的常营，昌平南邵或者沙河，顺义后沙峪，大兴的旧宫或者西红门到枣园、房山长阳，都能买到，选择房龄相对新的商品房就行。
从租金来说常营和旧宫靠近亦庄的相对高，北京平均值。其他的可能都略低一些，也不多，10%左右。从升值讲未必能超过大盘多少，但至少不会低，没什么风险。
3. 燕郊也不是不能买，但非指望着上升空间大不现实。
商品价格是供需关系决定的。从楼市讲，供给就是房子，根基是土地。需求表面上是人，实际是他们兜里的钱和能从银行贷出来的钱。
那如果说土地，北京和燕郊哪里更稀缺，哪里有可能供地规模大，哪里有可能盖的房子更多？我觉得可能是燕郊吧，毕竟是河北，土地指标没那么稀缺。都指望着赚北京人的钱呢，土地几乎是要多少有多少。
去燕郊买房的都是什么人？以北京溢出人群为主吧。那什么人会被溢出，是土豪高管等高收入阶层，还是普通收入者居多？你觉得北京的有钱人是会继续投资北京呢，还是会扎堆儿去燕郊砸钱？
任何一座城市的发展都基于产业和交通，其次是教育，再之后图的医疗等其他配套。那在你看来，燕郊的产业、交通、教育和医疗，有可能超过北京吗？如果不能，那吸引到的基本上都是奔着300万总预算的人居多，那你觉得从这些人兜里榨出再多的钱很容易吗？他们能贷出更多的款吗？如果不能，那用什么资金来推动燕郊房价的上涨，能持久的支撑吗？
这些人买在燕郊不是图的永久扎根儿，而是无奈。一旦积蓄增多收入增长，或者有了购房资格，那大多数都会换到北京。来接盘的还是拿着300万预算的居多，循环往复，非得让人家掏600万不太合适，也没那么多的接盘侠，撑不住的。
4. 价值投资不是价格投资，价格洼地也不一定是价值洼地。真要是价格低就能发展空间大，那鹤岗才是中国最有前途的大城市。前些日子恒大在鹤岗拍了一块十多亩的土地才花了250万，300万足够在那儿当开发商了，剩下的钱估计还能买几辆推土机，自己盖房子才能赚的更多。
5. 不调侃了，我建议是放平心态，房价大涨的年代过去了。300万说多不多说少不少，最好踏踏实实的买在北京相对成熟的板块，发不了财但也至少不赔，这小房能成为日后置换的资本。钱多的才有资格豪赌一把，不是很多的情况下未必输得起，万一输了再翻身挺难的。仅供参考。
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