大家好,小宜来为大家讲解下。垡头二手房（垡头二手房链家这个很多人还不知道,现在让我们一起来看看吧！

11月27日中午消息，因涉疫，北京多地临时封管控

北京像素南区通知

西北旺亮甲店村通知

垂杨柳医院通知

垡头祁东家园通知

北七家北亚花园通知

关东店北街22号

朝阳区美立方小区3号楼通知

大兴兴康家园大门已拦

西红门宏大中园小区通知

后续待官方消息，提醒大家注意防护。

下周一大幅降温，大家注意保暖

章哥你好，请问垡头翠成馨园有什么缺点？为什么感觉比其他项目便宜？看了一个145平南北通透的三室二厅单价4.3万，不怎么样，想听听您的看法，谢谢。

回答：

1、 翠成说不上有什么缺点，就是普通小区。便宜是这里的优势，但缺点也恰恰就是便宜。商品价格是由供需关系决定的，也是由商品的品质决定的。之所以价格低，是因为市场认为这里就值这个价格。

2、 北京在1984调整城市规划，围着四环定了十个边缘住宅集团，朝阳占了一半。除了垡头，还有北苑、东坝、酒仙桥和定福庄，任务都是承接城区的外迁人群。结果到后来，只有垡头的规划最科学，执行最彻底。除了建欢乐谷时的华侨城和格林莱雅，其他全是安置房、保障房和回迁房等等，相当于在铁道以西，萧太后河以北的区域，真的成了边缘集团。

3、 翠成本身没什么毛病，所有的这类小区都差不多。地段本身也很好，价格之所以上不去就是这规划闹的。谁也说不清朝阳区为什么不开发东南沿线，整整闲置了了20多年。

当年的望京根本没规划，是绿化隔离带，任务就是把酒仙桥和北苑给隔开。结果是后来误打误撞的发展了起来，超生儿成了区域大哥。而垡头呢，规划的挺早，但周边就是没动静，好容易前几年似乎要开发了，结果还是安置房和保障房。

那在这种情况下，板块内基本都是基层百姓，就更不好建设什么大型商业配套了。房产的价值由地段决定，其实是由地段内的各种配套决定。翠成这些小区形成了客观上的孤岛，也就成了现在的流行词“内卷化”，也就是和外界很难有联动，所以在东四环边的位置才4/5万。

4、 不过也不必纠结什么，垡头现在的规模很大了，自成一体，就算没周边配合也无所谓。从投资讲不会跑输大盘什么，就是适合居住的普通小区。仅供参考。

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北京的防疫还是让人放心的，有房子在垡头西里管控区内，今天接到两个电话询问是否去过那里？现住址是哪里，非常负责任。

目前被弹窗了，原因是住在管控区附近，虽然不是管控区，但管控区近到一出门就到，一条小马路的距离，小区内全部弹窗，小区里，街上没啥人，人都在排队做核酸，街上所有医院，公园，超市，餐厅，面包房，菜店全部关门，只能网购。

我家是郊区平谷的，平谷的房子有一些公积金贷款，所以在买房就是二套了，因为周边亲戚和朋友很多都是朝阳的，也在朝阳上班，所以这边比较熟，只看朝阳的房子。

目前资金只有180左右，除去税费和中介费，所以只能看大概270以内的老房子。诉求希望能跟上北京大盘，也是为了以后孩子可以来朝阳上学来上车（至少要5年以后了，不太考虑学区，朝阳的学校至少比平谷强）。

现在在看常营的一居，比如金隅丽景、住欣家园，楼龄相对新一些，大概10年的，但是都要有土地出纳金，价格也不低。定福庄和垡头的84年的能买小两居，以及自己父母的思想是买潘家园小区的一居，反正都是老房子，那就尽量往靠市里买。对象父母更倾向于垡头或定福庄小两居觉得以后住着相对宽敞点。但是看了很多文章感觉常营综合更能兼顾跟上大盘些。所以想问问章哥给些建议。我个人的想法就是想先上车，怕以后房价继续上涨，所以就是这几个地方比较纠结。

回答：

1. 能买在常营草房的就尽量呗，从保值到学区都算是相对合适的。这地段儿本来一般，两区交界还有垃圾场，否则也不会规划为保障房性质。但现实中开发得还都不错，规模大年轻人多，又有北京像素这么个神盘助阵，所以导致这里算是小型配套最全的板块了，弥补了先天不足。学校也不错，北京保障房中级别最高的。具体成绩我不知道，但应该是在陈经纶系统内比较靠前，仅次于几个头部校，很好了，也没学区溢价，性价比划算。但这综合地价款怎么办呢，看看业主是否配合吧，让中介算算账。

2. 买不到合适的就看定福庄的老小区，保值也不落后，就是流动性弱点儿，1984年的快影响贷款了，出手的时候挂牌期长。

其他的就是自住为主了，都是地段儿原因，朝阳区不是太重视南部，所以略弱点儿，传导的排序也靠后。潘家园的优势那就是交通方便呗，经济实惠，自住为主。

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开发商就算按楼面价卖房，照样有人嫌贵！

今年北京5月土拍，拍了一批地，我就拿比较有代表性的一块地来说一下。

这块地在朝阳区王四营，不算朝阳区的好地方，相对来说还属于朝阳区比较差的地方，焦化厂地铁站南边，周围啥高端配套也没有，也没有什么产业。溢价5％加配建公租房被某开发商拿下，楼面价5万6。

也不算建安成本，也不算管理费用，也不算销售费用，也不算融资成本，也不算税。就按5.6万一平卖，有没有人嫌贵？有没有人骂高房价？有没有人会说高房价导致低生育率？

这个盘不卖7万一平以上，开发商能赚钱吗？就让开发商的奉献，就按面粉价格卖面包，5.6万卖，有没有人嫌贵？这个盘带装修8.5万以上开盘都属于正常操作。旁边垡头地区二手房才5万，这个地价让周围的二手房有没有涨价预期？

这个涨价预期难道是中介造成的？还是炒房客造成的？还是周围的二手房东合谋串通抬价造成的？比这个地块位置好的多的其他朝阳地区，现在6万多一平的二手房，这些二手房有没有涨价预期？

不知道什么是楼面价的就别评论了，先去了解一下楼面价的定义。

#北京头条#

一大清早，就听见女房东在楼道里嚷嚷。

问楼上的住户有没有弹窗。

我闭目躺在床上听书。

就听见窗外楼道里接二连三的应答声：“我的弹窗了！”

“我的也弹窗了！”

“昨天刚做核酸，结果是阴性的，怎么今早就给弹窗了？！”

又有人说：“看来这个社区十之八九的人都弹窗了。”

我心里一惊！

莫非我的也弹窗了？

便迅速摸索手机，打开一看傻眼了，确实弹窗。

最近对这个很敏感。

这个弹窗有如绳索绊住了我的手脚，让我特别不自在。

我翻身起床，快速检查我柜子里的粮油还有多少，家里的蔬菜都吃完了。

第一反映就是赶紧奔菜店。

刚锁门下楼梯，一个带小孩的邻居，拎了两袋十公斤的五得利面粉，他的小男孩手里也拎了一袋，他老婆也拎的一大兜蔬菜。

他们后面还有两位中年男子也都各自拎着装着青菜萝卜猪肉鸡腿的大包小包的塑料袋。

往常这个钟点是没有人去采购食品蔬菜的。

我走在河边的马路上，

一个刚买完菜的熟人买完菜回到家告诉我，菜店排长队。

平常这个时间，菜店也没有拥挤的现象，

我很讨厌扎堆购物，便在旁边的肉店铺买了一斤猪肉。

这个店人少点，三四个人，老板夫妻二人也忙着剁肉绞肉馅。

出出进进的顾客让他们忙得不可开交。

他们手脚麻利的一边干活，一边招呼进店的客人。

大都是老主顾，回头客。

猪肉十三元一斤，我前几天去垡头市场买的是八块五一斤。

家里没有冰箱，不敢多买。

菜店的人越来越多，我只好先回家。

赶紧打开美团，都没有仔细浏览，第一个弹到眼前的米呀油啊鸡蛋，萝卜土豆洋葱，荞麦面，就点进购物车里。

还好，价格还是跟平常一样，买了139块钱的。

就怕明天送不到。

心里还是有些忐忑不安。

家里还有五公斤的一袋米，半袋面粉。

前天老何给我炸了一桶黄豆酱。

还有一箱牛奶。

如果采购的东西送不到，我大概能坚持三五天。

我因为上海的抢菜糗事，负面的视频看多了，影响了我的情绪，变得神经兮兮的。

等我安静下来，觉得自己有点慌张的不靠谱。

这样不淡定，有点杞人忧天的心理了。

大可不必这么紧张，也不是第一次被弹窗。

不怕一万，就怕万一的心理左右着人们的行为意志。

所有弹窗的人都上不了班。

我反正一直呆在家里，附近小区出现几例疫情，也不敢出门。

早操群里的群主发通知，暂停几天，早晚都不要到公园跳舞去了。

谁说现在衣食无忧，出现特殊情况，照样过不好日子。

章哥，北京已婚，女方名下有一套朝阳四环外两限房，双方无贷款记录。孩子靠四老房产已经就读东城天永学区内小学，在学校附近租房。工薪阶层攒了有200万，保值增值考虑，想入手个二套两居。 初步有三个方向： 1、在天永学区附近找个年代不太旧的小两居，总价在500～600万 ，结束租房生活。 天坛南门附近的房子或天坛北门金鱼池附近的半地下室，有保值投资价值么，或有其它推荐小区么？2、在丰台方庄芳群园，芳古园附近买房，离学校相对不太远，总价压力能低些，房龄没那么老。3、在已有朝阳两限房双合家园附近再买一套，为养老考虑。从保值增值角度考虑， 上面三种方案比较哪个靠谱些？

另外由于无贷款记录，有中介建议把两限房过户给老人，从而获得家庭首房首贷，低息高额贷款（相对二套）资格，代价是转商的费用 30万及赠予老人后未来可能20%个人所得税，是否值得？ 谢谢您能帮我解惑!

回答：

1.  哪个靠谱，让我怎么说啊？在我看来都一般，大概率都是跑输大盘的，或者风险较大。

2.  天永附近，5/600万的两居。如果买东城的就是学区房老破小，如果买丰台的就是普通房产。

学区房的话在用不上学位的情况下基本等于炒房，而炒房是有风险的，炒学区房更有风险。反正所有专业的炒房客都撤出了，犯不上趟这滩浑水，不懂行的这会儿往里冲，风险较大。

天永学区虽然溢价相对低，但同样受政策的影响。理论上有因为教师轮岗等均衡政策提升的可能，但现实中说不太好能否实现。而从明年到2024年是入学高风险，学区房受追捧，家长们不得不买。可高峰期之后就面临着人口陡降小一半，学区房是否还能保持住溢价说不好。

坛根儿的房子也一样，本来靠着学区支撑都升值一般，如果再有政策和人口的原因就更不好说了。这看自己的判断吧，只能说是富贵险中求，赌一把也行。

3.  如果买在丰台呢，这里又是南三环沿线。知道南三北五的说法吧？这些年南部板块的升值都不是太好，落后于北部区域。当然会有触底反弹的时候，南城不可能总是落后，只是时间说不好。所以这里的房子自住合适，纯投资的话也等于赌一把。

4.  方庄社区很适合自住，配套齐氛围也好。但这预算基本只能买塔楼，可这种产品过时了，早就不受追捧了，所以保值升值什么的也一般，稍有落后不算太多吧。

5.  双合家园附近，从垡头起这里定位就是边缘集团，所以基本都是回迁房安置房和保障房。垡头的保障房规模大，户型朝向好的可以说跟上了大盘，而配套不齐的就弱了一些了。朝阳区一直不太重视南部，所以东南沿线搁置了很多年，耽误了不少小区的升值，比如豆各庄的就好几个品质好的小区却升值一般。在这里投资还是属于赌一把吧，赢的概率不太大。

6.  既然没有贷过款，那把房子过户给老人合适，很多家庭都这么做。值得。

7.  总之吧，在我看来你们这几个选项都是自住合适的，纯投资一般。如果就是为了自住，那建议买在方庄，相对于其他南三环沿线要好一些。

仅供参考。

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